我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问：

(资料图片仅供参考)

提问：苏叔，你好，目前在平江新城附近工作，租房住，现在想在工作地点附近购买一套新房，请问平江新城值得购买吗？有哪些推荐的楼盘呢？

苏叔： 你好，平江新城地理位置优越，生活配套成熟，板块附近有多条轨交线，交通便利，有多所学校，享有优质的教育资源，商业配套齐全，但是城市界面一般，适合有古城区情怀、工作和生活在周边还有看中姑苏区配套的人群考虑，具体买房选筹，详见知识星球。

提问：苏叔你好，今年下半年苏州买房，请问在苏州买房有哪些逻辑？

苏叔： 你好，买房有一个分析逻辑，叫择时选板块，择时是最重要的。你买的高点或者买的低点，那价格可能差个百分之二十到百分之五十，这个决策占比百分之五十。房产投资择时也是有分类的，投资或者自住消费，它是两个赛道，你看当下自住可以买投资再等等。这是因为投资决策只有一个因素，投资期的房价涨多少，但自住就是两个因素，除了涨幅以外，还要加上消费效率这两个因素的叠加，所以说自住择时的容错性更强。

然后这板块怎么选，看产业，看高收入人口的流入，这个权重比占百分之三十，这个你要学会看规划，这个是苏州的大城市规划，别听售楼处在那给你吹看规划的要点是你这个投资房子的周期是五年到十年，也就是看五年以后的是什么样，规划落地到什么程度。那些好公司能不能在你那里开工赚钱，高收入人口能不能导入进来，而不是盖个楼就行了。而且最好是这个板块，五年到十年以后没有新土地，就没有新供给的这个次新板块才是二手市场。否则你的二手房怎么升值呢？切记百分之八十的新区是不行的。

第三步还是你关心的哪个楼盘能不能买，这个才占百分之二十，这个要具体的分析它的品质。

品质是什么？你要是迎合未来五年买它的人，它的生活状态，它匹配的是未来五年到十年的稀缺程度如何？

提问：苏叔，你好，我想在苏州买房，园区和姑苏选，新房二手都可以，预算300内，请问有什么推荐吗？但是主要还是考虑青剑湖，还想想请您帮忙分析一下平江和青剑湖这两个板块的优劣，包括学区，配套，保值等等

苏叔： 你好，考虑100平左右的话，园区，主要在青剑湖、蒌封和车坊为主。姑苏区的话，因为古城区保护的原因，主要集中在平江新城。从学区上来看，平江优势非常明显，善耕、勤惜、草桥中学都是苏州排名靠前的。交通的话，公共交通，平江三条地铁，去哪里也方便的，自驾的话，苏州中间位置。医院，平江有苏大附一院，苏州最好。商业的话，有万达，青剑湖主要是龙湖，相差不多。但升值保值的话，园区青剑湖要强一些，离不开园区的快递发展。

提问：苏叔，你好，名下一套房，户型比较小，要二胎，现在要买置换买套改善房，可能会把现在这套卖掉，请问在苏州当前的市场下置业改善到底该如何选择？

苏叔： 你好，现在改善客群成为了购房主力军，而市面上的改善楼盘也在不断升级产品。改善是当下苏州楼市主旋律。 改善买房只要明确自身需求(学区、物业类型、地段、交通通勤、居住面积、居住环境、多种配套、户型至少有三项)，外溢到其他区域买房也是可以的。自住的同时兼顾投资属性，就要紧跟高端产业走，由无到有，由有到优，走向繁荣的成长型区域可以选择，而且新房和二手房都可以去买。具体买房选筹，详见知识星球内部。

提问：苏叔，您好，本人在尹山湖有套房，现在小孩要去上小学，不知道是否该卖掉呢？

苏叔： 你好，尹山湖作为园区的最强外围围湖而建，地铁通行，自带商业，先天的地段和配套确实都还不错，在二零一九年高峰的时候，也一度将房价推上了3w+的大关。但是作为外溢板块，对于大部分买房人来说硬伤也非常明显，就是学校,因为上学而换房的，还是非常具有代表性的。尹山湖房地产的大规模的开发也就最近七、八年的事情，因为房价便宜也确实吸引一大波的年人，当前很多家庭都有这个需求，不可否认，尹山湖对于在园区自住的买房而言，依旧是一个不错的选项。但是当小孩上学成为家庭里最大关注点的时候，就不得不去卖房置换。

提问：本人是外地户口，单身未婚，工作稳定，预算充足，在苏州工作多年，现在想要定居苏州，近期打算购买一套新房，但第一次买房没有什么购房经验，请问有什么需要注意的吗？

苏叔： 你好，买房要保持理性，谨慎选择，对于购房者们提出了以下几条建议。首先，不要带有过多的主观因素。不要只买自己喜欢的房子，比如不要陷入盘的陷阱，要买符合大众口味的房子，后期便于出手。其次，不要路径依赖，只关注自己所在领域的房子，对太远的楼盘不予考虑，买房要考虑多种因素，距离较远但发展较好的领域也值得考虑。接着要选对楼盘，买房子要注意地段、户型、楼层、景观和价格等，不要过分注重小瑕疵，任何房子都有瑕疵，要平常对待“非致命缺陷”，也不要买郊区非品牌大别墅，没有太大的增值空间。最后，买房要仔细考察，不要因为样板房漂亮就买它，要了解格局，弄清楚价格。买房时也不要追求安全感，不贷款或者少贷款。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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